הגרף שאתם צריכים לראות לפני הבחירות

housing prices vs BOI rate

אם ישנו גרף אחד בלבד שאתם צריכים לראות לפני שתחליטו למי להצביע בבחירות הקרובות – זהו הגרף. אזרחים רבים במדינת ישראל, אשר רואים כיצד חלום הדירה משלהם הולך ומתרחק מהם בשנים האחרונות, מפנים את זעמם כלפי הממשלה. הם סבורים שאם מחירי הדירות טיפסו באופן כה שערורייתי זה באשמתו של בנימין נתניהו, ושרק החלפתו תפתור את הבעיה. ובכן, המציאות שונה בתכלית. התבוננות בגרף המשווה את מדד מחירי הדיור לעומת ריבית בנק ישראל מדגים כיצד מחירי הדיור החלו לזנק בדיוק ברגע שבנק ישראל הוריד את הריבית לשיעורים נמוכים באופן היסטורי. היות ובנק ישראל הוא גוף עצמאי אשר קובע את מדיניות הריבית לבדו, האשמה בניפוח בועת הנדל"ן רובצת על כתפיו, ולא על כתפי הממשלה.

בשנת 2008, בעת פרוץ המשבר הכלכלי העולמי, בנק ישראל חשש שהמשק עלול להיקלע למיתון. לפיכך הוא הגיב בהיסטריה והוריד את הריבית תוך שישה חודשים מרמה של 4.25% לרמה של 0.5%. החוסכים אשר ראו כיצד התשואה שלהם נעלמת במהירות הוציאו את כספם מן הבנק והשתמשו בו על מנת לרכוש דירות, בתור אפיק השקעה אלטרנטיבי. בכך ניתן האות להיווצרותה של בועת נדל"ן בישראל. שפע האשראי הזול אשר זרם למשק הביא לעליית מחירים מסחררת. בשלב זה לא היה הרבה שהממשלה יכולה היתה לעשות על מנת למנוע זאת. היא יכולה היתה להגדיל את היצע הדירות באמצעות עידוד התחלות בנייה חדשות והקלה על הבירוקרטיה, אולם תהליכים אלו דורשים שנים ארוכות להשלים, ובינתיים הבועה רק הלכה ותפחה.

כיום, מפלגות השמאל מאשימות את ממשלת נתניהו באחריות לבועת הנדל"ן, ומנסות לתעל את הזעם הציבורי לכדי הצבעת מחאה. אולם הנתונים מראים שמדובר בהטעיה. האשם העיקרי בבועת הנדל"ן הוא בנק ישראל, והחלפת הממשלה לא תשנה זאת. למעשה, הקמת ממשלת שמאל בראשותו של בוז'י הרצוג צפויה רק להחריף את המצב, שכן הלה מתכנן לסגת מיהודה ושומרון, ולפנות משם מאות אלפי מתיישבים. אם תוכנית זו תמומש, יווצר צורך בעשרות אלפי יחידות דיור נוספות עבור המפונים, והלחץ על מחירי הדיור רק יגבר. לפיכך אני קורא לכולם שלא להצביע למפלגות השמאל, ובמקום זאת להפנות את הזעם למקום הנכון – לעבר בנק ישראל והעומדת בראשו, הנגידה קרנית פלוג.

מודעות פרסומת

6 תגובות ל-“הגרף שאתם צריכים לראות לפני הבחירות

  1. נו באמת… אם האשם העיקרי הוא באמת בנק ישראל, אז ראש ממשלה אחראי כבר היה מוצא את הדרך הנכונה להשפיע על החלטות הבנק. יש לו איזושהי אחריות כוללת על כל ענייני המדינה, וחובה עליו לטפל במשבר בסדר גודל כזה.

    • לדעתי את טועה.
      בניגוד למה שנדמה, לראש ממשלה במדינת ישראל ישנן סמכויות די מצומצמות, ואין לו אפשרות לשנות את מצב הדיור במחי כף. גם אם יצליח להעביר את תוכניותיו דרך כל המשוכות הקואליציוניות, פרלמנטריות, בירוקרטיות ומשפטיות, עדיין ייקח להן שנים להשפיע על צד ההיצע של שוק הנדל"ן.
      לעומת זאת, על צד הביקוש אפשר להשפיע בין לילה באמצעות החלטות הריבית, אשר כאמור נמצאות בלעדית בידיו של בנק ישראל.

  2. משבר הדיור הוא ריאלי, לא מוניטרי. אקונומטרית, מחירי הדירות מוסברים במלואם על ידי מחירי הדיור (קרי, שכירות) והריבית, ומחירי הדיור מוסברים במלואם על ידי היצע הדירות וגודל האוכלוסיה. אם כבר – בזכות הריבית הנמוכה לפחות גם דמי השכירות נמוכים יותר, בעוד שעל מחירי הדירות השפעתה זניחה.

    בנוגע לעיתוי שאתה מציג בגרף: החלטת ממשלה 3973 מה-24 באוגוסט 2008, נקראת "צעדים ליישום יעדי האוכלוסייה כפי שנקבעו בתכנית מתאר ארצית 35", ובה נקבע כי: "משרדי הממשלה הנוגעים בדבר ובכללם מינהל מקרקעי ישראל, משרד הבינוי והשיכון, משרד התעשייה, המסחר והתעסוקה ומשרד הפנים, לא ייזמו תכניות חדשות שמטרתן שינוי ייעוד של קרקע שאינה מיועדת לצורכי פיתוח בתכניות תקפות לייעוד מגורים ולייעודי תעסוקה במחוז המרכז בשנים 2012-2009" (הציטוט מכאן: http://www.ynet.co.il/articles/0,7340,L-4406800,00.html).

    בנוגע לתפקוד הממשלה היוצאת בנוגע לסוגיה, ראה כאן: http://tlv1.co.il/2015/03/15/%D7%9B%D7%A9%D7%9C-%D7%94%D7%93%D7%99%D7%95%D7%A8-%D7%94%D7%9E%D7%97%D7%95%D7%9E%D7%A9/

    • לו שוק הדיור בישראל היה מורכב כולו מבני אדם אשר רוכשים דירות כדי לגור בהן בעצמם, אפשר היה להאמין לתיזה שלך. אולם היות ונתח הולך וגובר של רוכשי הדירות החל מ-2008 הם למעשה משקיעים, אשר הסיבה היחידה לכניסתם לשוק היא היעדר אפיקי השקעה סולידיים אחרים, אזי לא ניתן להתעלם מן הפן המוניטרי של המשבר (וכל מי שעושה זאת כנראה שיש לו אג'נדה פוליטית).

      אתה חייב לשאול את עצמך – מהיכן הגיע כל הכסף שאפשר למחירי הדירות בישראל לזנק ב-70 אחוז תוך פחות מעשור? הכסף בוודאי לא התחבא מתחת למיטות של הפנסיונרים, או בכיס האחורי של הזוגות הצעירים. הוא נוצר יש מאין על ידי הבנקים, בזכות הריבית האפסית שמאפשרת לשלם החזר חודשי מגוחך על הלוואות של מליונים.

  3. אתה צודק שהאשם העיקרי היא ריבית בנק ישראל.
    אבל כפי ששלי כתבה ראש הממשלה יכל לנקוט פעולה אגרסיבית מיידית.
    אם מאמינים לדבריו של זליכה

    ב-2009 הוא הזהיר את ביבי שהשתכנע והבין שמחירי הדיור יעלו ב-50% כי הריבית נמוכה מדי. ביבי לא הצליח לשכנע את סטנלי פישר וגם לא הכריח אותו להעלות ריבית.
    חמור מכך, יש צעדים שאינם קשורים לריבית בנק ישראל שהיו עוצרים את העלייה המטורפת במחירים:
    * לא לאפשר יותר לקבלנים לא לבנות על קרקעות שרכשו במשך שנים וכך לווסת את כמות הדירות החדשות בשוק. היה חוק כזה שבוטל בתחילת שנות ה-2000.
    * לנתק את ריבית המשכנתאות מריבית בנק ישראל. אם ריבית הפריים למשכנתאות בלבד, מכל סוג שהוא, הייתה 5% משנת 2009 המשבר לא היה קורה.
    אם צריך להעלות את כל סוגי הריביות של משכנתאות: פריים, קל"צ ומשתנה.
    * לשנות את מדיניות המיסוי: לבטל את הפטור של עד 5,000 ש"ח למשכיר בודד כך שישולם מס מהשקל הראשון.
    בנוסף לשקול למסות ב-25% או בשיעור זהה לשיעור המס בשוק ההון את השכרת הנדל"ן ע"י אזרחים. אין היגיון בכך שיש מס על השקעות הון ואין מס על השקעות בנדל"ן. לחליפין לבטל את המס על שוק ההון מה שהיה מסייע להסיר את הלחץ מ"פק"מ נדל"ן " .

    • בעקרון אני מסכים איתך.
      ישנם בהחלט צעדים שממשלת ישראל יכולה וצריכה הייתה לנקוט על מנת להקל על המצב. לדעתי הצעדים שאתה מציע אינם הנכונים (הגברת המיסוי על רכישת והשכרת דירות לא היו מסייעים, משום שהיו מגולגלים על השוכרים), ושצריך היה במקום זאת להקל משמעותית במיסוי ובבירוקרטיה הכרוכים בהקמת דירות חדשות, על מנת לעודד התחלות בנייה מרובות. אבל בו זמנית, לדעתי בועת הנדל"ן לא תפקע עד אשר הריבית תעלה, ושבכל מקרה אנחנו צפויים לחוות בעקבות כך מיתון קשה.

      לגבי היכולת של ראש הממשלה להפעיל לחץ על הנגיד להעלות ריבית – אם זה אכן אפשרי כמו שזליכה טוען (ואני לא בטוח שזה אכן כך, משום שבנק ישראל אמור להיות עצמאי), נתניהו צריך היה לפעול כך, וחבל שלא פעל. אולם בטוח שהתקשורת הייתה שותה את דמו על צעד כזה, ושגברת יחימוביץ' הייתה קוראת לו "דיקטטור" משום שהעז להתערב בתחום סמכותו של בנק ישראל. זה לא משנה מה ביבי עושה – יהיה מי שיבקר אותו על כך.

      לבקשתך, תיקנתי את הלינק שהצבת.

להשאיר תגובה

הזינו את פרטיכם בטופס, או לחצו על אחד מהאייקונים כדי להשתמש בחשבון קיים:

הלוגו של WordPress.com

אתה מגיב באמצעות חשבון WordPress.com שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת גוגל פלוס

אתה מגיב באמצעות חשבון Google+ שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Twitter

אתה מגיב באמצעות חשבון Twitter שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

תמונת Facebook

אתה מגיב באמצעות חשבון Facebook שלך. לצאת מהמערכת /  לשנות )

w

מתחבר ל-%s